物流地产市场概览

2025 年全球物流房地产市场规模约为 776.2 亿美元，预计到 2034 年将达到 1538.7 亿美元，2025 年至 2034 年的复合年增长率 (CAGR) 为 7.90%。

物流地产是为储存、管理和运输货物而建造的房地产。仓库、配送中心和配送中心都属于这一类，对物流和供应链至关重要。电子商务的增长和复杂的全球供应链推动了其需求。这些地产位于高速公路、港口和机场附近，具有战略意义，便于高效配送。网上购物的兴起和技术进步为未来十年的重大市场扩张奠定了基础。

全球重大事件的影响

“地缘政治紧张局势和供应链中断”

贸易战、政局不稳和地方冲突等地缘政治事件震动了物流房地产市场。这些混乱导致供应链堵塞，影响了对物流点的需求以及企业的运营。企业正在重新考虑其供应链计划，将更多资金投入近岸外包，并将制造业务分散以降低风险。这种变化增加了对位置优越的物流房地产的需求，尤其是靠近大型消费市场的物流房地产。但是，地缘政治动荡也带来了不确定性，使投资者和开发商持谨慎态度。这可能会减缓大型基础设施项目并阻碍市场增长。

最新趋势

“电子商务和最后一英里物流的需求不断增长”

电子商务最近发展迅猛，尤其是在新冠疫情之后，电子商务极大地推动了物流房地产市场的发展。网上购物兴起，最后一英里配送中心变得非常重要。这些中心需要快速将订单送达消费者手中，因此需要在城市或拥挤地区设立仓库。这种转变意味着大城市附近较小、更灵活的物流空间需求旺盛，因为更快的配送是必须的。此外，自动化、机器人和人工智能等技术正在改变这些空间，使它们对企业来说更灵活、更便宜。

物流地产市场细分

按类型

根据类型，全球市场可分为小型、中型和大型。

小型物流地产：这类地产通常服务于只需要少量仓储和配送的本地企业。小型物流地产的需求保持稳定，但非常专业，主要来自供应链较简单的区域性企业或初创公司。此类小型物流地产市场正在逐渐增长，尤其是在空间紧张的城市。

中型：需要更多存储和运营自由的中型企业通常会选择中型物流地产。这些地方通常位于郊区或半城市地区，交通枢纽交通便利且价格实惠。对这些中型设施的需求正在上升，尤其是在电子商务蓬勃发展和工业活动不断增加的地区。

大规模：大型物流地产，如大型配送中心和配送中心，在市场中发挥着重要作用。它们帮助包括电子商务巨头在内的大型企业顺利运营。它们增长的原因是电子商务的快速普及、全球化以及对集中、高效物流的需求。这些地方的市场将大幅扩大，尤其是在大城市和以交通为中心的地区。

按应用

根据应用，全球市场可分为仓储、配送、供应链物流、电子商务和其他。

仓储：仓储对于货物在进入供应链之前进行保存非常重要。由于本地和全球供应链都需要高效的存储，因此对仓储的需求一直在上升。借助自动化和技术，如今的仓库更加智能。这使得货物的存储和出货变得更加容易和更好。简而言之，仓储在保持供应链平稳运行方面发挥着关键作用。

配送：配送中心对于将商品从制造商顺利运送到买家非常重要。如今，人们对快速可靠的配送系统的需求越来越大，尤其是在电子商务领域。这使得配送中心的物流房地产非常受欢迎。这些中心通常靠近交通枢纽，以确保产品快速顺利地到达那里。简而言之，配送中心有助于保持货物快速高效地流动。

供应链物流：此应用程序涉及将货物从原材料到成品，在供应链的不同部分之间移动。对于供应链物流，物流房地产具有用于存储、处理和运输货物的多功能场所。随着全球供应链变得越来越复杂，对可以执行多项物流任务的灵活物流空间的需求很大。

电子商务：电子商务发展迅速，极大地改变了物流房地产。现在，电子商务公司需要大型、优质的仓库和配送中心来处理所有在线销售的商品。随着越来越多的人在网上购物，电子商务在物流房地产市场中所占的份额越来越大。快速高效的物流解决方案需求旺盛。

其他：此类包括其他用途，如冷藏、制造物流和贵重或温度敏感物品的特殊存储。这些专业领域虽然规模较小，但随着制药、食品和高科技制造等行业对特定物流的需求不断增长，这些领域正在不断扩大。

市场动态

市场动态包括驱动因素和制约因素、机遇和挑战，说明市场状况。

驱动因素

“电子商务增长与全球贸易扩张”

物流房地产市场蓬勃发展，主要原因是电子商务和全球贸易的快速增长。随着购物者转向网上购物，企业正在投资更大、更好的配送中心和仓库。大型电子商务公司需要在战略要地拥有巨大的物流地产，以便快速交付，从而促进市场发展。此外，随着供应链变得更加全球化，公司正在主要国际市场建立物流中心，以顺利运行并降低运输成本。所有这些都推动了市场进一步增长。

制约因素

“资本成本高，土地稀缺”

物流房地产市场面临的一个主要障碍是开发和维护大型物流地产所需的巨额资本投资。此类投资需要大量的前期成本，这对资金有限的小投资者或公司来说是一个障碍。此外，黄金地段稀缺，尤其是在城市中心和交通枢纽附近。合适土地的短缺导致房地产价格上涨，并使建设过程复杂化。因此，由于这些限制，一些企业难以扩大其物流网络。

机会

“技术进步和自动化”

在物流房地产领域，自动化、人工智能和物联网等先进技术带来了巨大的机遇。企业越来越多地使用自动化系统来提高工作效率。这使得高科技物流点的需求量很大。配备机器人、自动分拣机和实时跟踪的仓库现在必不可少。这种转变让开发商和投资者有机会创建一流的物流点，以满足供应链和电子商务的新需求。

挑战

“法规遵从性和环境可持续性”

物流地产面临的一大障碍是应对严格的规则和环保。各国政府都在加强建筑、环境和能源规则。遵守这些规则可能会增加成本并减缓发展速度。此外，物流行业必须减少碳排放。这迫使开发商走向绿色，比如获得生态认证和使用可再生能源。平衡规则、环保和赚钱对物流地产参与者来说是一个巨大的考验。

物流地产市场区域洞察

北美

北美物流房地产市场实力雄厚，发展成熟。电子商务的快速崛起、快速交付需求和智能供应链管理为其提供了动力。美国在芝加哥、洛杉矶和达拉斯设有主要枢纽，靠近港口、高速公路和机场。科技驱动的仓库和机器人中心正在获得大量投资。此外，近岸外包和回岸外包趋势也刺激了当地的物流需求。尽管市场已经成熟，但随着电子商务的不断发展，市场仍然渴望现代化的大型物流点。

欧洲

欧洲的物流房地产市场多样化且充满活力，需求旺盛，尤其是在德国、英国、法国和荷兰。其坚实的交通网络（如火车、公路和飞机）使其成为物流和仓储的理想选择。电子商务推动了对大型自动化配送中心的需求。此外，欧洲正在走向绿色，专注于环保物流、节能建筑和可持续供应链。严格的环境规则和土地使用法等法规也塑造了市场，影响人们的发展和投资方式。

亚洲

得益于电子商务、城市生活和全球贸易，亚洲的物流房地产市场正在蓬勃发展。中国、日本、印度和韩国的仓库、配送和履行需求大幅增长。中国凭借其巨大的制造和出口能力处于领先地位。印度和东南亚的网上购物兴起推动了对现代物流的需求，以便将货物送达客户。自动化和数字工具等技术正在改变亚洲的物流格局。然而，市场面临着基础设施、严格的规则和土地争夺战等问题，尤其是在城市。尽管如此，亚洲的物流房地产仍提供了巨大的增长机会，尤其是在新兴经济体。

主要行业参与者

“物流地产市场的竞争格局”

物流房地产市场是一个艰苦的战场，顶尖公司总是在不断创新和发展以保持领先地位。普洛斯、古德曼集团和黑石等大公司处于领先地位，利用其庞大的投资组合和全球网络来满足对现代物流中心日益增长的需求。他们投资高科技自动化仓库，以满足电子商务和供应链需求。其他公司，如 GLP、CBRE 和 JLL，提供物业管理、投资计划和市场专业知识等重要服务，提升了市场的竞争力。与此同时，ESR、Mapletree 和万科正在新市场大举进军，增加其物流资产，以利用电子商务和国际贸易的快速增长。

物流房地产市场公司名单

Prologis

Goodman Group

Blackstone

GLP

CBRE

JLL

Cushman & Wakefield

Colliers International

Savills

DTRE

关键行业发展

2025 年 1 月：挪威银行与 Goodman Group 联手，以 10.7 亿美元的投资在美国物流界引起轰动。他们在南加州、新泽西和宾夕法尼亚等关键地区抢购了大量顶级地产。这些地区是物流业的热门地区，几乎没有空间容纳新建筑，而现有的建筑价值不菲。

2023 年 11 月：黑石集团以 8 亿多美元的价格将日本的六处物流地产组合出售给 GIC。这笔交易是日本有史以来最大的物流交易之一。

2024 年 9 月：黑石集团的房地产部门达成协议，以 76 亿美元收购 PS Business Parks Inc.。此举为其资产增加了大量美国商业地产，其中包括近 1930 万平方英尺的工业用地。

2022年7月：普洛斯公布50亿美元再融资计划，打造中国最大的私募物流地产收益基金。这标志着其物流地产募资又迈出了一大步。

报告范围

该研究涵盖了全面的 SWOT 分析，并提供了对市场未来发展的见解。它研究了促进市场增长的各种因素，探索了可能影响未来几年市场轨迹的广泛市场类别和潜在应用。该分析考虑了当前趋势和历史转折点，提供了对市场组成部分的整体了解并确定了潜在的增长领域。

得益于电子商务、供应链效率需求以及自动化和智能仓库的技术进步，物流房地产市场正在蓬勃发展。更快的交货时间和灵活的供应链解决方案是企业的首要任务，这推动了对现代化、战略性物流中心的需求。市场大公司现在专注于可持续性，在其物流地产中增加绿色建筑实践和可再生能源。

物流房地产市场有望实现大幅增长，亚洲和拉丁美洲将成为主要参与者。电子商务在全球贸易中占据主导地位，推动了对现代物流设施的需求。投资者将把重点放在最后一英里的配送和大型配送中心上。随着供应链的转型，企业将以速度和效率为目标。市场还将接受更具可持续性、技术含量更高的物流地产。更快、更可靠的配送将使物流房地产对全球经济至关重要。